住建部一位相关司局的人士确认，自年初以来，部里的定调就是“除北上广深之外，其它城市的限购政策可以自行调节，尤其是库存过大的地方。
住建部多位人士确认，除北上广深之外，其它城市的限购政策可以自行调节，尤其是库存过大的地方，但不会明确发文。近期北上广深市场也有剧烈调整，他们正在观察研究，但发文确认限购放开的可能性不大。
整整等了四个月，晋飞的房贷终于下来了。但这个期待已久的愿望实现时，他突然又感到那么不踏实。“你说我是不是买在高点了啊？”他问身边的朋友。
这是他人生的第一套住房，位于北京南五环内。囿于严苛的限购政策，没有购房资格的晋飞匆忙同有资格的女友扯了结婚证。2013年年底签约后，房贷却迟迟批不下来，晋飞一度担心是自己的信用记录有问题，给销售顾问打电话，才得知“八成客户都没批下来”。
这并非个例，高策地产代理的一手楼盘几乎都要申请三四个月以上才放款，严重影响了开发商的现金回款速度，其董事长陶红兵向南方周末记者证实了这一点。
就在晋飞等待房贷审批的四个月中，北京楼市进入滞涨状态，成交量降了4成；全国的数据好一些，成交减少7%。
自3月份起，杭州新盘跳水、青岛女地产商失联、百强房企光耀面临破产、绿城宋卫平让出个人股份等坏消息纷至沓来，楼市寒意袭人。
跟楼市低迷的“罪魁祸首”开座谈会
过去十年关于楼市调控的文件足足下发了179份；而过去一年中，一份都没有。即使央行召开被解读为“微救市”的座谈会，强调在首套房贷上要讲政治，也并未下发文件。
中国老百姓已经习惯了楼市每隔两三年的阶段性萎靡、继而又报复性增长的节奏。但这一次不同，过去十年关于楼市调控的文件足足下发了179份；而过去一年中，一份都没有，调整完全生发于市场。
华夏银行副行长黄金老认为，这决定了“本轮楼市向下调整的真实性”。
至于原因，任志强在个人微博中将罪魁祸首归在“个贷收紧”上。除了缓批，贷款利率上浮影响更大，因为直接关系到购房成本。
银行(行情 专区)为什么收紧个人住房按揭贷款，源于2013年开始的利率市场化改革，“不赚钱，八五折房贷甚至是亏的。”中信银行总行一位人士告诉南方周末记者。克而瑞研究中心近日调研了69家银行，也证实了九成银行的首套房贷利率升到基准甚至上浮10%。
关口之上，央行于2014年5月12日召集商业银行开了个座谈会，强调在首套房贷上要讲政治——“合理确定首套房贷款利率水平，及时审批和发放”。
这个楼市冰封时刻召开的座谈会，被外界解读为“微救市”的信号。截至目前，央行尚未正式发文，这也与以往不同。
不过，两天后工行还是公开表示积极支持，建行的内部消息是，将会增加5%的个贷放款额度。
普通民众更关心的是，楼市再次由热转冷之际，“限贷”已经发生了变化，而类似上届政府的行政调控手段“限购”，会不会借机退出？
最佳时间窗口
“现在是改革调控手段的最佳时间窗口，让市场的归市场，政府的归政府。”
本届政府对待楼市调控的态度，2014年3月公布的《政府工作报告》已有体现，就是“分类调控”。
住建部副部长仇保兴之后的一次内部发言做了进一步阐释：“调控房地产(行情 专区)市场就像治大国，必须像烹小鲜一样对待。能局部调的，就不要整体调，调节的手段对整体影响越小越好。能够用经济手段调的，就不要用行政手段调，行政手段越少越好。能够由城市政府调的，就不要由中央政府代替。”
这无疑是将限购放松与否的权力交给了地方政府，剩下的问题只是什么时候退出，以什么样的方式和幅度退出。
对地方政府来说，对土地财政的深度依赖，让其早就在放松限购这个问题上充满动力。
2013年全国土地出让金超过了历史最高点的4万亿元，而2014年前四个月，土地购置面积同比降了8个百分点。
同策咨询研究部测算了45个限购楼市的土地财政依赖度，依次是杭州、佛山、南京、长沙、三亚、合肥、福州、昆明、济南，依赖度最高的杭州高达156.4%。
地方政府开始不断做出试探，2014年4月以来，南宁、郑州、铜陵、无锡等地纷纷出台政策，包括放松购房资格限制、支持公积金贷款、增加财政补贴等。
最新的传闻是天津，计划直接放开第三套房，但截至目前官方并未直接发文。
值得玩味的是，与过去两年一有地方试探就被叫停不同，这一次中央在一定程度上给予了默认。
住建部一位相关司局的人士向南方周末记者确认，自年初以来，部里的定调就是“除北上广深之外，其它城市的限购政策可以自行调节，尤其是库存过大的地方。但不会明确发文。近期北上广深也有市场剧烈调整，部里正在观察研究，但依然不会发文表示限购退出”。
“现在是改革调控手段的最佳时间窗口，让市场的归市场，政府的归政府。”全联房地产商会会长聂梅生表示。
“实在没想到，很难面对”
企业到位资金增速，一下子从2013年最高点的33%降到了4.5%。“这说明什么？开发商要缺钱了。”
“实在没想到，很难面对”，尽管早在2013年6月份的博鳌房地产论坛上就预言房地产市场已到高位，增速将持续下降，但2014年前4个月的各项数据，还是超出了聂梅生的预期。
最让聂梅生心惊的一个数据是企业到位资金增速，一下子从2013年最高点的33%降到了4.5%，销售回款、自筹资金、海外融资、银行贷款均有下降。“这说明什么？开发商要缺钱了。”
缺钱首先反应在土地市场上，全国土地购置面积增速已经从2013年的8.8%变成负增长。
上市房企阳光城近期只拿了福建晋江一块地，还是之前已经签协议锁定了的。董秘廖剑锋最近跟机构投资者交流时，坦承在拿地上目前采取审慎策略，公司工作重心集中在回收现金流上。
远洋地产2014年倒是一下子购置了三块地，但在接受媒体采访时，董事局主席李明也表示要调整土地储备，现有土地中有1/3是100万平方米的超大规模项目，单个项目土地规模太大对于整体周转效率很有影响，将会采取部分退地的方法做出调整，比如秦皇岛项目的部分土地已经退还给政府以盘活存量土地。
不过，也有一些开发商抱怨，这是因为政府放出的土地太少。
除了少买地，新开工面积也在大幅度减少。根据国家统计局的数据，1-4月份全国房地产新开工面积降幅在20%以上。
中小开发商还可以选择先少买地少开工，撑不下来了再降价，上市房企在这方面的腾挪空间则不大，尤其是不少上市房企还给2014年定下了不低于2013年的销售增速——万科、万达、碧桂园、保利等的增速都是20%上下，而其中保利地产1至4月签约面积却同比减少22.17%。
在中原地产研究部看来，“土地市场的低迷反映出开发商资金紧张和预期的悲观，我们预计二季度、三季度将会有更多城市、更多开发商降价跑量。”
这一轮楼市萎靡的根子，除了任志强认定的信贷紧缩，阳光100置业总经理范小冲认为也是因为“去年透支了太多，今年回调也很正常”。
“中国经济正在从高速向中速换挡，房地产跟着换挡是正常的，但在经济结构尚未有根本性调整之际，降速超过经济总体，还是会产生不良影响。”聂梅生认为。2014年一季度国内生产总值128213亿元，按可比价格计算，同比增长7.4%，宏观经济增速明显放缓。
但大嘴任志强却再次成为少数的“看多”派。5月18日深夜，他发表了一篇两千字的长微博，认为拐点并未到来：“差别会在城市间更加明显。今年的投资、销售、价格增幅都会与去年相比大大下降。但总体应是稳定的。或仍是略有增长的。”
他的理由是，支撑房地产发展的基本要素并未根本改变。“1至4月的下降是与去年同期的高增长相比的。绝对销售面积仍是历史上除去年之外的最高量。但开工量的下降则在调整后续的供求关系。也必然在后期影响价格。”
信贷水喉决定楼价
过去六年间，楼市涨跌事实上越来越受制于信贷松紧。信贷收紧年份房价一路走低，信贷宽松年份房价则高涨。
对楼市下跌拖累整体经济的担忧，支撑了过去数次的救市，但也因此导致了房价的报复性上涨，更阻断了房地产行业的正常周期性调整。
绿城宋卫平将个人股权出售，或许正是救市刺激的一个悲剧注脚。2008年绿城曾命悬一线，最后却因4万亿实现命运逆转，2009年从全国第八升到全国第二，并完成全国化布局。结果限购政策一出台，急速扩张的高端产品迅速变成巨量库存，资金链陷入崩溃。
如若限购退出，楼市会不会再次暴涨，从而重复过去的错误？聂梅生沉吟半晌说，“不见得，此一时彼一时。顶多能托个底，不让楼市悬崖式下跌。”
陶红兵也认为放松限购对预期的影响要大于实质影响，因为在户籍并不严苛的二三线城市，限购目前的实际意义已不大。
过去六年间，楼市涨跌事实上越来越受制于信贷松紧。信贷收紧年份房价一路走低，信贷宽松年份房价则高涨。
华夏银行副行长黄金老给出一组数据：2008年-2012年，个人住房贷款余额同比增速与全国住宅价格同比增速基本保持了同涨同跌的变化趋势。2008年11月开始，房贷增速加快，房价增速加快。2009-2012年的1-2月房贷增速下降，同期房价涨幅趋缓。2013年1-5月，五大行新增贷款60%为个人贷款，上半年房价再次同比上涨11.98%。
信贷会再次大放水吗？巴克莱银行首席中国经济学家常健认为不会，处在高收益货币市场基金的竞争中，银行在2013下半年的融资成本已经上升。他们并不倾向于提供较低的抵押贷款利率，除非他们得到更多来自中国人民银行的“需求”，而不仅仅是“指引”。国家主席习近平于5月10日关于适应经济新常态的表述，也暗示中央政府将会容忍来自房地产市场的“坏消息”。
退出限购后，聂梅生提出，可以通过限制第三套房的贷款、提高房产税来遏制投资冲动。“既然市场已经自行作出了调整，为什么不能让过去房价上涨时制定的政策退出历史舞台，不再通过行政手段调控楼市，使用更市场化的信贷和税收政策？”
(责任编辑：DF010)
十余城市传放松限购令 超30城市有放松调控预期
5月12日，财政部公布4月份财政收支情况，其中，受近期商品房销售额下降影响，房地产营业税443亿元，下降4.2%，较3月5.5%的增幅回落明显。
与营业税、增值税、所得税三者占比过半相比，作为财产税的房地产税在所有税种中的占比并不大，不足2%，但与之相关的上下游产业所带来的税收占比却达到10%左右，是地方税收的一个主要来源。
4月份，全国房地产企业所得税248亿元，同比下降3.1%。契税、土地增值税、耕地占用税、城镇土地使用税等地方小税种分别增长1.2%、24%、3.2%和16.9%，较去年动辄百分之二三十的增幅亦回落明显。
房地产税增量下滑，对地方政府来说，不仅仅是税收减少，更增加了对土地财政未来增收的担忧。在这一背景下，4月份以来，南宁、佛山等多个城市相继传出松绑购房“限购”政策也就不难理解。截至5月16日，《中国经营报》记者不完全统计，已经传出“限购令”放松的城市多达10个以上。
“此类税收下滑，对于一二线城市和三四线城市的影响力度是不一样的。相比一线城市，三四线城市整体处于供大于求的局面，可能最先出现降价或者以价换量的现象。”上海易居研究院研究员严跃进表示。
超30个城市有放松预期
对地方政府来说，房地产税的缩水，或许并不仅仅是税收减少那么简单，更重要的地方政府依赖土地财政的模式受到威胁。
地方政府收入主要包括三块：一般预算财政收入、中央对地方转移支付、政府性基金收入。其中，地方政府性基金收入主要来自土地出让收入，2007年以来土地出让收入占地方政府总收入比重快速上升，2013年约占地方政府收入的四分之一。
中原地产研究部统计数据显示，截至目前，传闻酝酿救市的城市已超过10个，其中已作出若干调整的城市已有6个。其中包括福州、杭州等多个二三线城市传出救市的传言。
最新的传言是天津市将放开第三套房的购买限制。而中国经济研究院在一份“23省(市)土地财政依赖度”排名统计显示，天津市和浙江省的土地财政依赖度超过了60%，此前浙江省的萧山、宁波也已经传出了楼市松绑的消息。
上述统计排名显示，土地财政依赖度超过50%的省市包括浙江、天津、福建、海南、重庆、北京等。
“房地产市场降温，导致地方财政逐渐出现问题，在这种情况下，放开部分调控就成了地方政府拉动经济的最常用措施，也是短期效果最明显的措施。”中原地产首席市场分析师张大伟认为。
财政部公布的一季度数据显示，“土地财政”在地方政府财政收入中的主角地位依旧稳固。
第一季度国有土地使用权出让收入达到1.08万亿元，同比增长40.3%，而同期地方本级财政收入1.95万亿元，“卖地”收入与地方公共财政收入的比例达1∶1.7.
以传出限购放松的杭州市为例，2013年土地财政依赖度为156.4%，在同策咨询监测的全国45个楼市限购城市中对土地财政的依赖程度排名第一。进入2014年以后，杭州土地市场显现“先强后弱”的趋势。今年1月份，杭州出让35宗土地，土地出让金达到339.56亿元，占到去年全年的25.6%。但2月份，当月杭州全市土地成交总金额为92亿元，环比下跌72.8%。进入3月份，全市仅8宗土地出让，成交总金额约38亿元，同比和环比数据均出现大幅下降，成交总额较上月缩水四成。
中国国际金融有限公司首席经济学家彭文生曾发表文章指出，土地财政下滑给地方财政带来压力，会产生三方面影响：一是减少地方政府投资，影响固定资产投资；二是增加地方政府债务风险；三是不利于信贷扩张。总体上会给宏观经济带来紧缩效应。土地收入下降给地方财政带来压力。
“在房地产市场持续降温的情况下，全国预计将有超过30个城市有放松调控的预期和可能性。后续包括房价接近停滞的城市，都有可能出台地方的救市政策，它们可能不会明显放松限购，但会通过其他方式进行微调。”张大伟分析。
在此背景下，彭文生表示，当前房地产销售放缓，现金流的影响已经开始体现，但是房地产降价预期仍在形成之中。销售下降对房地产投资和土地购置的抑制作用目前尚未充分体现出来，预计未来几个月土地收入增速将下降，并呈现负增长。
三四线城市或率先“沦陷”
从全国市场看，房地产税增幅下滑产生的结构性差异仍然比较大。
中原地产数据显示，全国35个城市中，有28个城市库存出现了同比增长现象。其中南昌、济南和宁波3个城市的库存上升幅度较大，同比增幅分别达到68.6%、63.8%和56.8%。这三个城市4月份的新增供应比成交更为强劲，导致库存上升的态势也较明显。
“这些城市的特点普遍是：库存消化周期超过一年的城市；一季度商品房成交大幅下滑的城市；购地销售比过高的城市；一季度土地出让金过低的城市；有实质性降价楼盘的城市；人口净流出城市；有两个以上新区的城市。”张大伟称。
“从楼市在当地的发展程度和分量看，一二线城市对于房地产业的倚重程度相对低，而对于三四线城市来说，楼市不景气会导致城市资金循环的不顺畅。”严跃进表示。
同策咨询数据分析称，从一线城市之外的限购城市来看，土地财政的依赖度超过50%的共计31个城市，这表明大多数省会城市、部分三四线城市对于土地财政依赖度仍然比较高。尤其是对于宏观经济基本面不太好的城市来讲，其土地财政依赖度表现更为突出，比如杭州、宁波、温州等浙江省城市。
“三四线城市中，因为当地劳动力不足，外来人口导入慢，整个市场需求难以支撑因新城开发而飙升的大量库存。”严跃进说。
在库存量达到一定程度上，降价似乎成为一个不意外的选择。
在中央财经大学教授温来成看来，虽然房地产税收减少，但目前还没有到救市的地步，三四线城市的去化能力较之前有所放缓，但时间尚短，如果持续到七八月份仍然没有回转，政府才应考虑救市。
眼下，房企去库存化的对策正逐渐浮出。
远洋地产总裁李明认为，2014年对远洋来说更重要的是提高周转率。加快销售速度，特别是加快去库存的速度，这是提高周转率最主要的路径。远洋把获得销售许可证一年以上的库存称为滞销、3个月以上的称为续销、不到3个月的称为新增。
在采取一系列手段后，远洋目前3年以上的库存几乎为0，超过2年的坚决清理掉，减轻了公司滞销压力。
在此背景下，房企对三四线城市正谨慎进入。
“未来要进入的城市需要具备三个条件：一是选人多的城市；二是这个城市经济是可持续发展的，或者说它的先天的自然环境可以吸引新的人口流动；三是历来城市规划稳定。”李明表示。（中国经营报）
北上广土地财政依赖度逾50% 诱发松绑“限购令”
众所周知，土地财政已成为决定地方政府财力的关键砝码，其中主要用途便是还债或进行市政等基础设施建设。同策咨询研究部日前发布的《45个楼市限购城市土地财政依赖度分析报告》显示，45个楼市限购城市的土地财政依赖度(城市土地出让金/城市一般性财政收入×100%)较高的(超过80%)共13个城市，依次是杭州、佛山、南京、长沙、三亚、合肥、福州、昆明、济南、徐州、宁波、温州、成都，其中，杭州、佛山、南京、长沙4个城市超过100%，杭州为45个楼市限购城市的土地财政依赖度最高的城市，土地财政依赖度高达156.4%。
31城土地财政依赖度逾50%
同策咨询研究部数据显示，已限购的一线城市来看，得益于宏观经济综合实力的优势，北上广深2013年对土地财政依赖度总体低于61%，甚至深圳只有27%。但是，北京、上海和广州的土地财政依赖度仍然在50-60%之间，一定程度上说明，即使一线城市经济较为发达地区目前对于土地财政的依赖仍然较大。
从一线城市之外的限购城市来看，土地财政的依赖度超过50%的共计31城市，在限购城市中占比超六成，这表明大多数省会城市、部分三四线城市对于土地财政依赖度仍然比较高。尤其是宏观经济基本面不太好的城市对于土地财政依赖度表现更为突出，比如杭州、宁波、温州等城市。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，当前，土地市场进入低迷期，部分城市甚至出现土地流拍，这将直接影响到地方的偿债水平，甚至可能引发阶段性土地财政危机，这又进一步影响到地方政府公共设施的建设与偿债能力。
土地财政诱发松绑“限购令”
从目前来看，各地政府普遍采取的应对手法是“救市”，部分城市如杭州萧山、南宁、无锡、天津等已出台“救市”措施，这些措施或出台刺激首套自住需求、或放松限购等调控政策执行力度、或降低土地竞拍门槛，以此稳住市场下滑态势。
事实上，从当前发展态势来看，“研究放宽限购政策”、将“限购令”由以家庭为单位转变为以个人为单位等各地传言松绑“限购令”并非空穴来风。从土地财政依赖度的角度来说，今年以来尤其是二季度以来土地出让收入的减少直接诱发地方政府的阶段性土地财政危机，而地方土地财政危机则成为诱发松绑楼市“限购令”的主要原因。土地财政依赖度越大的城市，放松限购政策的可能性就越大。当前，尽管部分城市已出面辟谣，但总体来言，“研究放宽限购政策”或成短期内摆脱还债险局的出路。
此外，由于今年回归市场化及楼市“双向调控”的指导思路，对于库存偏大，存在较大市场去化压力的三四线城市、部分二线城市有可能会拉开限购逐步退出的序幕。“在接下来一段时间内，预计将有一批类似于天津、南宁这样的二线城市，以及无锡、宁波这样的三四线城市会出台定向放松限购的相关措施。”张宏伟表示。
审计署数据显示，截至2013年6月，全国地方政府债务总额已增至17.9万亿元，其中2014年部分地方面临偿债高峰的来临。（羊城晚报）
