本文首发于《证券时报》2010年6月5日。

    这是一个开发商的时代，开发商是一个多层次的机构群体：中央政府是一级开发商，主营“铁公基(铁路公路基建)”;地方政府是二级开发商，主营开发区及旧城改造;房地产企业是三级开发商，主营房地产;物业管理和交易商是四级开发商，主营存量资产的保值和交易，此外还有若干关联产业，构成了一个巨大的利益群体，存在着推高房价的群体冲动。

    政策调控，为什么房价越调越高?调控的目标究竟是什么呢?

    任志强的“万言书”被称为开发商“谢幕”前的高调。旁观这场论战，有两个问题值得深入探讨：第一，政府应该如何调控楼市?第二，开发商何时才会“谢幕”?政府调控楼市是政府的职责，尤其是在中国，社会主义市场经济的特点就是“两手”并存：一只“看不见的手——市场”;一只“闲不住的手——政策”。政策频频出手调控楼市不足为怪，值得思考的是为何房价会越调越高?

    比较“金砖四国”

    中国房价还很理性

    房价上涨的趋势来源于城市化，城市化背后是两个流动性：一是人口流动性，二是货币流动性。通俗说，人一旦有了钱，就会带着钱跑，中国老话——树挪死、人挪活，走运——走才有运!在人口与货币的流动性背后，是交通运输网与信息的流动性，所以伴随着互联网发展和高铁网的建设，人口流动的方向会日益趋同。在欧美发达国家，城市化的路径是小富进城、大富进京，然后是穷人进城、富人下乡。这是城市化的两个阶段，就像钱钟书先生《围城》描写的一样，人口的双向流动来自于人性，所以很难形成人口高度集中的“超级都市”。但在发展中国家，人口的流动不仅会一步到位，直接“进京”，而且穷人进城了，富人也不下乡，所以就产生了现代超级都市圈。福布斯杂志预测了2015年的十大超级都市，用两个坐标系来看这十大超级都市就会发现，亚洲国家有7个，发展中国家有8个，简单结论就是：亚洲发展中国家的城市化多半选择了超级都市圈模式。

    超级都市圈的城市化模式必然带来居住空间稀缺，所以在城市房价上涨的背后有两种刚性需求，其一是普通人追求的消费需求，其二是投资人追求的投资需求。两种刚性需求的力量并不是均衡作用的，这就出现了亚洲城市化进程中的三个阶段：第一阶段以投资性需求为主导，主流销售房产是“毛坯房”;第二阶段以投资和消费双重需求为主导，主流销售房产是装修房;第三阶段以消费需求为主导，主流销售房产是二手房。“毛坯房”不是消费品而只是土地的空间分割，因此直接体现着城市土地的稀缺性，而稀缺性是商品市场中的基本财富属性，于是就出现了一只“看不见的手”，引导着人们在追逐私利的过程中创造社会财富，从而把城市房价的上涨转变为对财富的追求。

    选择居民收入水平相近的国家进行比较，中国楼市的价格水平还相当理性。比较“金砖四国”的首都，莫斯科的房价居首，大孟买次之，巴西利亚再次，中国北京上海的楼市均价还不到巴西利亚的一半、孟买的三分之一、莫斯科的七分之一!都是发展中国家，也都是人口大国，相比之下，中国楼市的上涨空间还很大。