北京“最贵楼盘”真相追踪

　　据新华社北京5月27日电在调控高压下，部分城市高房价已出现松动，但最近北京钓鱼台7号院却以每平方米30万元的身价，刷新了北京乃至中国内地最贵楼盘纪录。而此前几天，这个项目销售均价尚在每平方米10万余元。

　　是什么让这个“天价楼盘”几天内暴涨2倍？开发商是否涉嫌牟取暴利？“一房一价”的调控政策如何避免被悬空？

　　勇夺“最贵豪宅”

　　搜房网和北京市房地产交易管理网的数据显示，从每平方米均价5万元涨至10万元，北京楼市的豪宅用了5年时间；而从10万元涨至30万元，只用了不到一年的时间。

　　记者调查发现，钓鱼台7号院由中赫置地投资控股有限公司开发，从开盘至今已数倍溢价。2009年7月21日开盘时，其以7.2万元/平方米的最高售价刷新北京最贵豪宅纪录。次年第一季度，每平方米销售均价突破8万元，第三季度已达到10.35万元。尽管一路涨，但“最贵豪宅”地位被位于北京饭店旁的霞公府项目取代，后者单价高达10.791万元。据了解，私下里钓鱼台7号院不愿承认自己是北京豪宅的老二。霞公府刚问世时，中赫置地的一名客服经理对记者表示，该项目中还布置了一些别墅，均价约为17万元/平方米。

　　北京市房地产交易管理网显示，该楼盘3号楼为30万元/平方米，1号楼和4号楼为20万元/平方米，2号楼为18万元/平方米。这不仅是目前北京最高的价格，也是中国内地可公开查询的单价最高的项目。从历次涨价情况看，钓鱼台7号院的价格似乎没受到过监管。

　　是否涉嫌暴利？

　　“最贵豪宅”的销售价格是如何确定的？对此，钓鱼台7号院的销售人员给出的解释是：地理位置稀缺、不可复制。销售人员不断强调，这个项目紧靠钓鱼台国宾馆，西通中央政务区，是“天生的豪宅”。

　　据知情人士透露，在开盘前，中赫置地主要比照当时北京最贵的盘古大观、昆仑公寓、银泰中心等楼盘定价。“最初公司决策层想把开盘价定为6.5万元/平方米。”

　　由此可见，6.5万元/平方米的售价已能确保开发商的利润，那么这个项目的成本究竟是多少呢？记者多方查找钓鱼台7号院的土地出让记录未果。据相关知情者称，这一地块是开发商2006年4月从军方某下属单位手中以协议方式取得。当年北京土地市场土地楼面价最高不到1万元/平方米，而一般协议出让地价比招拍挂便宜得多。

　　谈到建筑成本，钓鱼台7号院的宣传资料显示，豪宅采用了诸多“高档品牌”装修，如外立面是红砖、石材、原铜、钛锌板，排水、电梯和户门等都是国外高档产品。对此，香港金达利筑地北京公司副总经理陈玉城说，一般高端项目建筑成本最多不超过2万元/平方米。

　　“高端项目定价策略在于坚持高利润，开盘价已能够确保整个项目的利润，如果没有采用当今世界最先进的抗震玻璃、防弹设备等，这一项目的总体成本不超过4万元/平方米。”陈玉城说。以此测算，北京钓鱼台7号院获利数倍于成本。

　　有关专家指出，国家在调控中应考虑对房地产开征暴利税，对利润过高的高档商品房征收高额税收，同一个项目房价涨幅越大，税收越高，以抑制房价暴涨。

　　政府该不该监管？

　　针对“最贵豪宅”引发的争议，钓鱼台7号院营销副总王丹认为，30万元/平方米的价格只是最高限价，这个项目与普通商品房不可比，希望外界能理性看待，“我们的价格不会对市场产生影响。”

　　对此，北京市住建委有关负责人25日告诉记者，钓鱼台7号院拿到了预售许可，后期售价由开发商自己确定，政府只要求报备，引导但不干预。

　　一些专家指出，当前我国房地产调控正进入关键期，钓鱼台7号院翻番调高房价的举动，出现在国家调控政策密集出台的当下，这是典型的逆市操作行为，容易发出错误信号，误导房价走势。

　　北京联达四方房地产经纪公司董事长杨少锋说，这个“天价豪宅”看起来离老百姓很远，但房地产定价有联动效应，会参照周边或同类楼盘价格。如同当年钓鱼台7号院的定价会参照盘古大观一样，当下一些项目也在参照钓鱼台7号院的价格。而高端楼盘上涨，必然带动中端市场，最终形成“多米诺骨牌效应”。

　　有关专家指出，“一房一价”调控政策出台后，开发商所报“备案价格”出现“注水”，远超过地方政府2011年的房价调控目标。“一房一价”本是控房价，却成了拉高房价稳定涨价预期。陈玉城表示：“30万元/平方米的高价不排除有上述因素，不论是否合理，都将冲击调控效果。”