2010年，重庆主城区商品房成交均价为5973元/平米；今年以来，主城区有五个月的商品房成交均价超过7000元/平米，分别是1月、4月、5月、6月、7月。惨淡的2011年秋交会，成交均价也超过6700元/平米（其中，高层6150元/平米，多层洋房7920元/平米）。从单纯统计的角度，今年重庆房价的涨幅肯定不如去年了（与2009年相比，2010年重庆房价涨幅超过35%）。涨幅一年不如一年，是否就真的意味着该降了？降价又能够降多少？明年又会如何？

在前一篇文章里，我想说，抛售重庆楼市是有风险的。但事实上，抛售、降价出货又客观存在着。记得2008年，在成都金沙片区，楼盘降价成风，有的盘从9000元/平米降到6500元/平米后就再也降不下去了，有的盘竟然直接降到5500元/平米。楼盘之间的品质不相上下，但降价幅度大相径庭，奥秘在哪里？算算账也就一目了然啦。原来，奥秘很简单：成本不同。

由此，突然想给重庆楼市（主城区）算算账。算账就要有依据，我们评价楼市价格水平的高低通常说成交均价，那么，我算账的取值也就只能是各种均值了。

先说销售均价，为便于计算，就按建面单价7000元吧。

再说成本，现逐一分解如下：

1、土地费用：2330元/平米（今年销售的项目原则上按照去年拿地计算。2010年，重庆主城区共成交土地71宗，平均楼面地价为2261元/平米。这里计入了3%的契税，未计入土地使用税、交易手续费和印花税）；

2、大市政配套费：335元/平米（按重庆市政府令第253号文件，城市配套费为290元/平米；按“渝价【2007】654号”文件，人防工程异地重建费为45元/平米。两项合计为335元/平米。此处未计算城市配套费按政府规定也应缴纳的契税）；

3、前期开发费：200元/平米（包含勘测设计费、工程监理费、报批报建增容费、三通一平、临时设施、咨询服务等费用）；

4、工程建设费：2500元/平米（含建筑工程、安装工程、市政工程、园林景观工程）；

5、开发间接费：150元/平米（含工程管理费、营销设施建设费、产权交易费、物业管理完善费等）；

6、管理费用、财务费用、不可预见费用：200元/平米（楼盘大小不同，分摊到具体面积上的差异较大，这里取本人经验值里的最低值）；

7、销售费用、销售税金及附加：595元/平米（按照销售均价7000元/平米测算，其中，销售税金及附加按照销售收入的5.5%计算；销售费用按照销售收入的3%计算。通常情况下，大盘的销售费用在2.5%左右，小盘为3.5%，这里取中间值）；

在不考虑土地增值税、企业所得税等的情况下，上述1-7项累加金额为6310元/平米，与7000元/平米销售均价的差额为690元/平米。如果按照前两个月6600元/平米左右的市场整体成交均价，则市场其实已经接近开发商的底线。

算完帐，是谁在降价就很清楚了。在我看来，降价抛售的开发商不外乎三类：

一类开发商，拿地时间较早，项目开发周期较长，前面已经赚得盆满钵满，降价的目的是为了回笼资金以利于在地板上获取新的开发土地，占据先手。此次秋交会上，一南（南岸）一北（江北）两个大盘降价最猛就是典型（他们降价的楼盘，其拿地时间都在五年以前）；

一类开发商，成本控制能力很强，注重内部挖潜内部整合，深深明白成本节约百分之一利润增加百分之八甚至更多的道理。典型例子就是本轮调控率先推出八五折销售措施的恒大地产；

还有一类开发商则是反面教材了。这类开发商准确的说法是投机商：或者因为自有资金不足而想在房地产上挖一桶金，或者因为梦想着市场长期走牛而盲目扩张，在销售节奏减慢回归正常的情况下，资金链高度绷紧而被迫不惜成本大甩卖。

对我们这些普通老百姓来说，降价当然是好事，怕就怕第三类开发商：房子卖掉了，到了交房的时候房子交不出来！

其实，开发商降价抛售房子往往意味着市场在重新整合，只有投机分子远离了这个市场，未来的房地产市场才会更加健康长远。