在限购、限贷、限价等多重调控政策下，持续“高烧”的楼市在去年下半年开始逐渐降温。进入2012年，楼市走向依旧是市场关注的焦点。新的一年里，各种调控政策何去何从？在新的形势下，房价走势又将发生怎样的变化？
中国发展研究中心房地产研究所所长谢逸枫表示，从近期中央经济工作会议来看，2012年房地产调控的总基调是“稳中微调”。因为房地产调控基本上是围绕经济运行情况来进行的，要配合2012年中国经济“稳中求进”的基调，所以，2012年房地产调控政策不会出现方向性调整。
谢逸枫认为，2012年房地产市场调控思路将围绕几个方面运行：第一，增加市场供应，尤其是增加保障房的供应。第二，继续遏制投机投资需求。第三，扶持首次置业。近日，住建部部长姜伟新表示，明年要继续坚持房地产调控不动摇，严格实施差别化住房信贷、税收政策，支持居民的合理购房需求，优先保证首次购房家庭的贷款需求。这暗示2012年个人住房首套基准利率可能回调。第四，继续实行限购、限贷、限价政策，目的是防止房价在政策退出的情况下出现快速反弹。“但不排除地方政府对政策进行微调，比如已限购的48个城市里，房价回落、楼市萧条、土地出让金下降的城市，地方政府考虑到自身情况，可能在调控政策具体细节上进行调整。”他说。
谢逸枫表示，2011年全国房地产市场新增大量库存，所以2012年市场主要目标是消化库存。但另一方面，当前全国土地市场已经转冷，预计2012年全国房地产投资额也将下滑，如果这种情况持续下去，过了库存消化期后，房地产市场可能再次出现供求失衡的局面，房价可能再次大幅反弹。
合富置业首席分析师龙斌也认为，去年调控政策对遏制投机投资购房起到了明显作用，今年调控的总体基调不会放松，但考虑到经济发展方面的因素，局部地区的政策可能出现微调，比如限购的区域、限购的对象、首套置业的基准利率等。
“今年一季度楼市将维持低迷局面，房价将继续调整。根据去年的情况，今年一季度将由上市的龙头房企带头降价，因为这些上市房企需要维持良好的资金周转，销售将是其考虑的首要目标。但到了下半年，政策可能出现微调，楼市可能会缓慢回暖。”龙斌表示，今年为了保持经济增长，信贷政策可能略有放松。从2011的楼市表现看，信贷政策的松紧对楼市的活跃度和房价的运行有巨大影响，所以，如果调控政策和货币政策出现松动，今年下半年楼市可能会逐步回暖。
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刚刚过去的2011年，中国楼市“屡调屡涨”的怪象终结。2012年楼市交易僵局能否打破，长效机制能否建立，保障房的“稳定器”作用能否发挥……这是展望2012年乃至以后中国楼市的关键看点。
反弹还是合理回归？
从银根看，央行表示，2012年将继续实施稳健的货币政策，保持政策的连续性和稳定性。“目前没有收到放松房地产开发贷和个贷的信号。”上海一商业银行大客户部负责人近期告诉记者。
从需求看，上海、北京、深圳、广州四个一线城市已相继表态，今年均将继续执行住房限购政策。投资投机性需求今年可能继续受到遏制。
从供应看，去年的中央经济工作会议强调，加快普通商品住房建设，扩大有效供给。各地去年中小套型住房供地和建设比重均明显上升，再加上库存增加，今年楼市不具备因供应短缺而产生“抢购”的环境。
相持僵局如何打破？
这一轮调控中，与房价稳中有降伴生的，是交易僵局的持续。
如何打破僵局？主要是“两端发力”。对开发商，卡紧资金流，消除其囤房、囤地的根基，使其回归到通过销售房屋回收成本的路径上来；对购房者，则是要为其合理的自主、改善型需求提供释放通道，使市场恢复正常的活跃度。
住建部部长姜伟新强调，将严格实施差别化住房信贷、税收政策，支持居民的合理购房需求，优先保证首次购房家庭的贷款需求。北京市发改委副主任赵磊表示，在当前情况下，楼市调控政策仍然不能放松力度，但不排除根据形势的变化在适当的时机采取微调。
调控长效机制如何建立？
正如房价的过快上涨不可持久，调控的猛药、狠招也不能长用不懈。在坚持调控政策不动摇的同时，权威人士表示，各方面要积极探索，完善符合我国国情和市场经济规律的住房政策体系。
上海市房地产科学研究院副院长严荣认为，未来的楼市调控还应补足两方面的软肋，一是基础性工作有待进一步推进，包括居民住房信息、住房困难人群的信息等，为调控政策制定提供科学依据；二是制度性创新需要加强，比如房产税的完善与推广、中央及地方税收分配制度的改革等。
保障房能否成为“稳定器”？
2011年底，上海“馨宁公寓”和“尚景园[最新消息 价格 户型 点评]”两个公租房项目“揭开面纱”。面积适租，全装修，由国有机构运营，租金低于市场价，向包括外来常住人口在内的住房困难人群敞开供应。2011年全年，上海保障房的开工建设量超过全部住宅的六成。
“保障房正加快从蓝图变成实际供应，在深层次上影响着购房者的预期，还能缓冲商品房投资下降对经济发展的影响，起着市场‘稳定器’的作用。”上海徐汇区房管局局长陈继刚说。
2011年，1000万套保障房的开工量创下历史之最，也在改变着楼市的格局。加上今年计划开工的700万套，两年内开工建设的保障房，几乎达到整个“十二五”建设任务的一半。根据国务院部署，至“十二五”期末，保障房的覆盖面将达到20％。 
